Vorweggenommene Erbfolge durch Immobilienschenkung
In der Regel will der Schenker einer Immobilie nicht alle Ansprüche und Nutzungsrechte an der Immobilie verlieren. Die Immobilie soll zwar den Eigentümer wechseln, es soll sich jedoch möglichst wenig tatsächlich verändern. Der Schenker möchte weiter abgesichert sein. Gleichzeitig wollen die Beteiligten auch Steuern sparen.
Die wirtschaftlich stärkste Absicherung bei der Übereignung von Immobilien ist der Nießbrauchvorbehalt. Wird ein Nießbrauch zu Gunsten des Schenkers vertraglich vereinbart, kann dieser die Immobilie weiter nutzen oder auch auf eigene Rechnung vermieten.
Eine weitere Absicherung kann durch ein vertragliches Widerrufsrecht sichergestellt werden. Der Schenker kann die Überschreibung der Immobilie rückgängig machen, wenn z. B. der Beschenkte insolvent wird oder keinen Ehevertrag zum Schutz des Immobilienvermögens schließt.
Bei der unentgeltlichen Übertragung zu Lebzeiten fällt grundsätzlich Schenkungsteuer an. Die Übernahme von Verbindlichkeiten aus der Immobilienfinanzierung mindern die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer. Ebenso vermindert der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts den steuerlichen Wert der Immobilie. Der Wert des Kapitalrechts richtet sich in der Regel nach der Höhe der Mieterträge und der Lebenserwartung der nießbrauchsberechtigten Person, die sich aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes ergibt. Durch die Zurückbehaltung eines Nießbrauchsrechts wird die schenkungsteuerpflichtige Bemessungsgrundlage zum Teil erheblich gemindert.
Nach der gesetzlichen Regelung hat die nießbrauchsberechtigte Person die Lasten und Kosten der Immobilie mit Ausnahme der außergewöhnlichen Kosten und Lasten zu tragen. Zinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurde, sind ebenfalls von der nießbrauchsberechtigten Person zu tragen, nicht aber die Tilgungsleistungen. Von diesen gesetzlichen Vorgaben kann im Schenkungsvertrag jedoch abgewichen werden. Hiervon wird in der Praxis auch regelmäßig Gebrauch gemacht.
Die zivilrechtlichen Regelungen zu den Kostentragungspflichten haben Auswirkungen auf den Werbungskostenabzug bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der nießbrauchsberechtigten Person. Wird vereinbart, dass sämtliche Kosten - auch die außergewöhnlichen Kosten - vom Nießbrauchsberechtigten zu tragen sind, kann er diese Kosten als Werbungskosten geltend machen.
Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit der vorweggenommenen Erbfolge durch Immobilienschenkung ist die Errichtung einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft (Familienpool). Familienangehörige gründen eine Personengesellschaft (z. B. GbR) und bringen Häuser, Wohnungen und sonstiges Grundeigentum als Gesellschaftsvermögen ein. Übertragen werden später dann nicht die Immobilien selbst, sondern die Gesellschaftsanteile.
Hierdurch können die rechtlichen Möglichkeiten des Schenkungs- und des Gesellschaftsrechts genutzt werden. So kann weitgehend gewährleistet werden, dass das Familienvermögen langfristig zusammenerhalten bleibt, z. B. durch spezielle Kündigungs- und Abfindungsregeln. Außerdem ist eine schrittweise Übertragung von Anteilen entsprechend der schenkungsteuerlichen Freibeträge möglich.
Eine Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten erfolgt häufig mit dem Ziel, sie dem Zugriff von Pflichtteilsberechtigten zu entziehen. Das gelingt jedoch nur bei rechtzeitiger Übertragung, da die geschenkte Immobilie nach der Übertragung noch zum fiktiven Nachlass für die Pflichtteilsergänzungsansprüche gehört. Diese Ansprüche verringern sich mit jedem Jahr nach der Schenkung um 10 %. Zu beachten ist jedoch, dass die 10-Jahres-Frist nicht beginnt, wenn die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt erfolgt. Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt beginnt die 10-Jahres-Frist erst mit Wegfall des Nießbrauchs. Der Zeitpunkt der Schenkung ist in diesem Fall unerheblich.
Wer über Immobilienvermögen verfügt sollte sich deshalb rechtzeitig Gedanken machen, ob und auf welchem Weg die Immobilien auf die nächste Generation übertragen werden.
