Erwerb eines Familienheims vom Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartner
Der Erwerb eines Familienheims vom Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartner ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaft-/Schenkungsteuer freigestellt, und zwar zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen.
Bei einem Familienheim handelt es sich dabei um ein im Inland, in der EU bzw. in einem EWR-Staat gelegenes bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken des Übertragenden genutzt wird.
Es muss sich um den Hauptwohnsitz, also den Lebensmittelpunkt der Familie handeln. Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnsitze sind selbst bei häufiger Nutzung nicht begünstigt. Die Selbstnutzung durch den Erblasser/Schenker im Zeitpunkt der Übertragung ist grundsätzlich erforderlich; Ausnahmen sind nur in engen Grenzen möglich.
Sofern der Übertragende im Zeitpunkt der Steuerentstehung nicht im Grundbuch eingetragen ist, liegt nach Auffassung der Finanzbehörde und des BFH (Urteil vom 29.11.2017 –
Az.: II R 14/16) nur ein nicht begünstigter Eigentumsverschaffungsanspruch vor. Die Bewertung erfolgt dann mit dem gemeinen Wert, der regelmäßig den steuerlichen Grundbesitzwert übersteigt. Eine Steuerbefreiung wird nicht gewährt. Hier kann unter Umständen eine mittelbare Grundstücksschenkung Abhilfe schaffen.
Begünstigt ist das mit dem Familienheim bebaute Grundstück; bei gemischter Nutzung allerdings nur anteilig. Auf dem Grundstück belegene Garagen, Nebenräume und Nebengebäude, die mit dem Familienheim in einem Nutzungszusammenhang stehen, sind ebenfalls begünstigt. Bei einem angrenzenden Gartengrundstück mit eigener Flurnummer hat das FG Düsseldorf (Urteil vom 16.05.2018 – Az.: 4 K 1063/17) die Mitbegünstigung des Gartengrundstücks jedoch verneint. Hier könnte vor der Übertragung die Vereinigung der Grundstücke angestrebt werden.
Die begünstigte Übertragung eines Familienheims von Todes wegen erfordert neben den oben dargestellten Voraussetzungen eine unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber. Eine unentgeltliche Überlassung an nahe Angehörige ist nicht ausreichend. Der Erwerber muss grundsätzlich für die Dauer von 10 Jahren selbst nutzen; Ausnahmen bestehen z. B. bei Tod bzw. Pflegebedürftigkeit. Ansonsten kommt es zum vollständigen rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung und somit zur Nachversteuerung. Neben der gesetzlich vorgeschriebenen Selbstnutzung fordert die Rechtsprechung zusätzlich auch die Beibehaltung der zivilrechtlichen Eigentümerstellung (FG Hessen Urteil vom 15.02.2166 – Az.: 1 K 2275/15 rkr. und FG Münster Urteil vom 28.09.2016 – Az.: 3 K 3757/15 – hier ist Revision beim BFH anhängig). Das bedeutet, dass selbst eine Weiterübertragung an Kinder unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts nach Auffassung der Finanzgerichte zur Nachversteuerung führen kann.
Eine begünstigte Übertragung eines Familienheims unter Lebenden vom Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartner kann steuerfrei, ohne Rücksicht auf den Güterstand, wertunabhängig und sogar beliebig oft erfolgen; es gibt keinen Objektverbrauch, keine Selbstnutzungs- und keine Behaltefrist und keine Wohnflächenbegrenzung. Der Zeitpunkt der Übertragung kann von den Vertragsparteien beeinflusst werden.
Aus rein steuerlicher Sicht ist häufig der Schenkung der Vorzug zu geben. Zum einen besteht das Risiko der Nachversteuerung nicht und zum anderen kann eine solche Übertragung bei der Gestaltung der Nachfolgeplanung zur steueroptimierten Übertragung auf Kinder als Zwischenstufe eingesetzt werden, um dann Vermögen von beiden Elternteilen steuerfrei im Rahmen der persönlichen Freibeträge auf die nächste Generation zu übertragen.
