Verbilligte Wohnungsüberlassung und coronabedingter Mietausfall

Bislang kann eine vollständige Berücksichtigung der mit einer Wohnungsüberlassung verbundenen Aufwendungen (z.B. Abschreibung, Schuldzinsen und Erhaltungsauf-wendungen) nur dann erreicht werden, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Beläuft sich die Miete auf einen geringeren Betrag, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als vollumfänglich entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).

Durch das Jahressteuergesetz 2020 wird die bisherige 66 %-Grenze gem. § 21 Abs.2 Satz 1 EStG ab dem Veranlagungszeitraum 2021 auf 50 % reduziert. Der Gesetzgeber will mit dieser Änderung dem Umstand der vielerorts steigenden Mieten und des hohen Mietniveaus in Deutschland Rechnung tragen. Dadurch können insbesondere Vermieter, die im Interesse des Fortbestands ihrer oft langjährigen Mietverhältnisse davon Abstand nehmen, regelmäßig zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen, ihre Werbungskosten auch bei verbilligter Wohnraumüberlassung mit Einkünfteerzielungsabsicht vollumfänglich abziehen, wenn das Entgelt mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Zu beachten ist, dass die 66 %-Grenze bzw. ab 2021 die 50 %-Grenze nach § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG unabhängig davon anzuwenden ist, ob die Wohnung nahen Angehörigen oder fremden Dritten zu Wohnzwecken überlassen wird.

Eine Verkomplizierung erfährt die neue Rechtslage dadurch, dass bei einem Mietentgelt, welches mindestens 50 %, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen ist. Nur wenn diese positiv ausfällt, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich und die Aufwendungen sind voll abzugsfähig. Für die Totalüberschussprognoseprüfung gilt wie bisher ein Prognosezeitraum von 30 Jahren. Die Prognose muss somit für diesen Zeitraum von 30 Jahren höhere Einnahmen als Ausgaben ergeben.

Die Änderung kommt erstmals ab dem Veranlagungszeitraum 2021 zur Anwendung. Grundsätzlich bleibt aber festzustellen, dass Vermieter, die auf regelmäßige Mietanpassungen verzichten, in die Kostenaufteilung hineinwachsen können.

Bedingt durch die Corona-Krise wird oftmals die tatsächlich vereinbarte Miete nicht gezahlt oder vom Vermieter aufgrund einer finanziellen Notsituation des Mieters zeitlich befristet ganz oder teilweise erlassen. § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG stellt auf die Entgelte ab, so dass sich die Frage stellt, ob die vereinnahmten oder die vereinbarten Entgelte für die Vergleichsberechnung heranzuziehen sind.

Nach aktueller Verwaltungsauffassung ist auf die tatsächlich vereinbarten Mieten abzustellen, sofern der Vermieter der Wohnung aufgrund einer finanziellen Notsituation des Mieters zeitlich befristet die Miete ganz oder teilweise erlässt. Dieser Rechtsauslegung folgend, können die nach § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG heranzuziehenden Entgelte nicht aus der Anlage V selbst, sondern nur aus einer Schattenberechnung zur Anlage V ermittelt werden. Aus der Anlage V sind nur die tatsächlich zugeflossenen Einnahmen, nicht aber die vereinbarten Mieten ersichtlich. Einen Hinweis auf diese Rechtsauslegung beinhaltet der aktuelle Erklärungsvordruck jedoch nicht.

Um Rückfragen durch das Finanzamt zu vermeiden, ist es unter Umständen sinnvoll, die entsprechende Schattenberechnung als Nachweis für eine entgeltliche Wohnungsvermietung vorzulegen.